6月19日亿策略，时隔5个月后，深圳再有宅地成交。这也是深圳年内出让的第二块宅地。
经过65轮竞价后，本块宅地由隶属联发集团有限公司（简称“联发集团”）的深圳联粤房地产开发有限公司（简称“深圳联粤”）以12.12亿元竞得，折合楼面地价约44559元/平方米，溢价率达46.6%。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅说：“A817-0619宗地的高溢价成交，反映了开发商对龙华核心地段的长期价值认可。联发集团的竞得体现其进一步深耕深圳市场的战略布局。”
8家房企竞拍“迷你地块”
本次竞拍以“价高者得”规则决定竞得人，挂牌起始价为8.27亿元。共8家房企参与竞拍，分别是中铁置业集团有限公司、绿城中国、招商蛇口、深圳市龙华建设发展集团有限公司、厦门国贸、中国能源建设集团有限公司、深圳联粤以及中国地产集团有限公司。
据了解，本次出让地块宗地号A817-0619亿策略，位于龙华区民治街道，土地用途为二类居住用地，土地出让面积10898.05平方米，规划建筑面积27200平方米（其中住宅26600平方米，商业500平方米，物业服务用房100平方米）。
以成交价计算，本次宅地楼面地价约为44559元/平方米。记者在贝壳找房上以“龙华区民治”和“二手房”为条件检索发现，该地块所处片区的二手房挂牌价普遍在4万元/平方米至7.8万元/平方米，最低为3万元/平方米。
在出让条件方面，该宗地的住宅和商业均允许分割转让、无“70/90”户型限制（即不要求70%以上户型小于90平方米）、未设置销售限价、无保障房配建要求。竞得人须在签订土地出让合同后1年内开工，4年内竣工，并承诺提供“交房即发证”服务。
值得注意的是，该地块的规划容积率仅约为2.5，是深圳近年来出让宅地中少有的低容积率地块。孙红梅表示，这是深圳响应住房城乡建设部《住宅项目规范》（容积率≤3.1）的首批出让地块之一。
“地块的低容积率、灵活开发条件及周边成熟配套，为未来项目的开发提供了较大想象空间。未来，开发商可通过‘居住+商业+产业’联动，提升区域综合竞争力，将其打造为深圳中部发展轴的标杆项目，推动龙华区从‘刚需聚集地’向‘改善型住区’转型。”孙红梅说。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，此宗地块位于刚需、刚改集中的龙华中心区。近年来亿策略，该地区的配套日渐完善和成熟。
“如今，前一批购房群体到了改善的时候。”李宇嘉说，“开发该‘迷你地块’对房企而言，业绩的确定性很强，这是8家开发商抢地的原因。”
深圳供地加速
李宇嘉认为，“小而美”成为当前土地出让的特点。“近期，热点城市的土地出让均呈现小型化、中心区的趋势，其需求较为确定且利润确定性较强。”
李宇嘉分析，出现这种“小而美”趋势的主要原因有两点：一是市场变化快，新产品的户型设计及定价等都升级得较快；二是需求可选择范围较广。他说道：“地块小对于房企来说，可以在短期内做出最优的规划设计，并且将项目迅速开发出来投入市场。”
1月16日，中海经过246轮竞价以总价30.65亿元竞得的深圳市龙岗区龙城街道G01045-0200地块，也符合“小而美”的特点。该宗地成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.37%，土地面积20838.77平方米，建筑面积103508平方米。作为2025年深圳土地市场的首发宅地，该宗地体量不大、地价不高。
记者在深圳公共资源交易中心上梳理发现，深圳土拍市场接下来也将开启加速供地模式。今年以来，深圳共挂牌出让5宗居住用地，其中有4宗均在近一个月内接连挂牌。在最近挂牌的4宗地中，2宗位于龙华区，1宗位于光明区，1宗位于前海合作区。
孙红梅认为，2025年深圳土拍市场呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点。尽管面临库存和资金压力，深圳依然通过缩量提质、灵活出让等策略，逐步修复土地市场信心。
“凭借粤港澳大湾区核心城市地位、产业升级潜力及政策创新能力，深圳仍将是全国土地市场的风向标。其核心区域低密优质地块供应、旧改加速及产城融合项目，将支撑市场长期向好。”孙红梅说。
作者：杨子晏亿策略
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